8月24日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月前22天，上海市單價(jià)在5萬(wàn)元以上的一手豪宅累計(jì)成交套數(shù)為81套，較7月同期(環(huán)比)下降30.7%，這一成交量?jī)H為整個(gè)7月的一半;成交面積約為2.03萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.8%;成交均價(jià)為6.97萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升7.6%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)，此前上海豪宅成交量連續(xù)5月回升的勢(shì)頭將就此終結(jié)。

　　21世紀(jì)分析師羅寅申稱，8月滬上豪宅成交量的大幅萎縮，與7月末以來(lái)，“滬四條”出臺(tái)及限購(gòu)可能擴(kuò)容消息影響有關(guān)。此外，8月上海樓市新推項(xiàng)目多以改善型為主，高端豪宅項(xiàng)目很少，也影響到了成交量。

　　羅寅申預(yù)計(jì)，“金九銀十”期間，上海豪宅項(xiàng)目供應(yīng)將會(huì)有所增加，到時(shí)會(huì)帶動(dòng)一定成交上的回暖。

　　部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)別處

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，8月前22天成交的81套一手豪宅房源中，別墅占11套，環(huán)比下降15.4%;成交均價(jià)7.79萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升16.6%。公寓項(xiàng)目占70套，環(huán)比下降32.7%;成交均價(jià)為6.67萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升3.5%。

　　值得一提的是，8月前22天，滬上單價(jià)10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅的成交量也有所下滑。2011年以來(lái)(截至8月22日)，上海單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交94套，較去年同期(同)增加147%。但進(jìn)入7月以來(lái)，滬上頂級(jí)豪宅的成交量有所下滑。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月，滬上單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交5套，8月以來(lái)(截至8月22日)成交4套，遠(yuǎn)低于今年4月35套的成交水平。但上周浦東張江板塊某項(xiàng)目，以1.35億元總價(jià)成交一套850平方米的獨(dú)立別墅，15.9萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)較其2008年該項(xiàng)目面市時(shí)的報(bào)價(jià)高出55.9%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在前述報(bào)告中提到，由于供應(yīng)不多、市場(chǎng)辨識(shí)度不高，近期滬上成交量靠前的一手豪宅項(xiàng)目仍多為早前開盤的項(xiàng)目。但這些項(xiàng)目當(dāng)前去化水平也一般，多低于25%。

　　中房信分析師薛建雄稱，8月以來(lái)，上海一手豪宅成交低迷，首先跟大的市場(chǎng)背景有關(guān)。新一輪限購(gòu)、銀根縮緊等政策預(yù)期，進(jìn)一步打擊了市場(chǎng)信心。相比中低端住宅市場(chǎng)，高端市場(chǎng)受調(diào)控政策影響更大。

　　薛建雄解釋說(shuō)，高端住宅的客戶群多擁有多套住宅，限購(gòu)將這一群體徹底從市場(chǎng)中擠出。由于樓市趨冷，不少原先高端住宅的潛在客戶群開始將錢轉(zhuǎn)投向別處保值增值。

　　薛建雄預(yù)計(jì)，9、10月份上海豪宅項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)較大幅度的打折，但成交不太會(huì)有太好表現(xiàn)，不過(guò)與8月相比會(huì)有所回暖。

　　二手豪宅成交萎縮

　　二手豪宅的成交量也不樂(lè)觀。

　　上海中原對(duì)其陸家嘴、靜安等中心區(qū)域門店截至8月24日的統(tǒng)計(jì)顯示，8月上旬滬上二手中高端物業(yè)成交量較7月同期萎縮近六成。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍解釋說(shuō)，中原以住宅的稀缺性作為豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，是在上海全市的住宅項(xiàng)目中以價(jià)格為衡量指標(biāo)，挑選出占比不到2%的住宅項(xiàng)目，放入豪宅樣本庫(kù)。

　　上海中原陸家嘴分行經(jīng)理高成龍稱，8月上旬陸家嘴區(qū)域二手高端住宅成交量很低迷，比7月同期減少了60%左右，主要原因是受“滬四條”影響，意向客戶觀望心態(tài)再起。補(bǔ)稅購(gòu)房叫停的政策，更是把許多外地籍客戶擋在了門外。

　　上海中原靜安豪景分行經(jīng)理樂(lè)斐稱，8月至今，其所在區(qū)域二手中高端物業(yè)成交量不太理想，和7月同期相比萎縮五成左右，上門客戶和來(lái)電客戶也大幅減少。究其原因，是3、4、5月份積累下來(lái)的客戶已消化完，而新客戶蓄水有限，去化速度放緩。

　　“現(xiàn)在客戶大多都在觀望，而且限購(gòu)對(duì)區(qū)域內(nèi)的客戶影響也較大，大概有70%的客戶購(gòu)房因此受阻。到這里購(gòu)置中高端物業(yè)的客戶，大多手里都有幾套房?！睒?lè)斐說(shuō)。

　　上海中原徐家匯路分行徐姓經(jīng)理也稱，其所在板塊8月上半月的來(lái)客量比6、7月同期少了50%左右。

　　買家砍價(jià)幅度15%～20%

　　二手豪宅成交量萎縮的另一原因，是買賣雙方心理價(jià)位差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|介紹，進(jìn)入8月以來(lái)，該機(jī)構(gòu)旗下門店參與交易的單價(jià)5萬(wàn)元以上或總價(jià)600萬(wàn)元以上的高端二手住宅，成交量、成交價(jià)格雙雙出現(xiàn)下降。其中，成交量較7月同期下跌20%左右，價(jià)格跌幅約3%。

　　羅亞?wèn)|說(shuō)，受調(diào)控政策影響，目前買家心理趨于強(qiáng)勢(shì)，砍價(jià)幅度動(dòng)輒在15%～20%，高的甚至達(dá)到25%。而賣家大多只愿意提供5%-8%的議價(jià)空間，中介想要從中撮合很難?！翱梢娫谡{(diào)控政策趨緊的情況下，二手高端市場(chǎng)開始進(jìn)入博弈激烈的階段，買賣雙方在進(jìn)行最后的交鋒?！?/P>

　　羅亞?wèn)|預(yù)計(jì)，買家將有可能獲得最終的“勝利”，屆時(shí)會(huì)帶動(dòng)二手豪宅成交的回暖。據(jù)羅亞?wèn)|稱，目前上海單價(jià)5萬(wàn)元或總價(jià)600萬(wàn)元以上的二手高端住宅掛牌量在11000-12000套之間。